Gemeinsam grüne Werte schaffen

ARE/UBM: Im Zusammenhang mit ARE/UBM-Projekten wird die EU-Taxonomie-Konformität bei allen Vorhaben angestrebt. Es werden dazu externe Auditoren beauftragt, die Projekte in Bezug auf die EU-Taxonomie-Konformität zu begleiten. Bei mehr als einem Investor bzw. Projektentwickler stellt sich die Frage, ob die Unternehmen EU-Taxonomie-pflichtig sind oder diese Anforderungen auf freiwilliger Basis umsetzen wollen, denn damit ist die Nachweisführung der sechs Umweltziele verbunden, die zu Mehrkosten führen können, z.B. im konkreten Fall die Frage der Energieversorgung oder auch die Kreislauffähigkeit der errichteten Gebäude.

Chancen sind auf jeden Fall günstigere Kreditkonditionen für nachhaltige Projekte, höherer Fair Value in der Gebäudebewertung sowie bessere Marktchancen, denn große Investoren setzen vermehrt auf zertifizierte nachhaltige Gebäude. 

ARE/UBM: Das VILLAGE IM DRITTEN ist innerstädtisch das größte Stadtentwicklungsgebiet in Wien und umfasst 22 Baufelder auf einer Grundfläche von 11 ha mit einer Bruttogeschossfläche von rund 250.000 m². Als Großprojekt setzt es neue Maßstäbe hinsichtlich Nachhaltigkeit – sowohl auf Quartiersebene als auch auf Gebäudeebene: so sind nahezu alle Gebäude ÖGNI/DGNB bzw. klima-aktiv zertifiziert, wobei die erreichten Standards von „Silber“ bis „Platin“ reichen. Das Quartier selbst hat ein ÖGNI-Vorzertifikat in Gold, einzelne Gebäude sind hinsichtlich EU-Taxonomie zertifiziert.  

Einige Highlights in Bezug auf ESG-Kriterien:  

• Im Rahmen eines Qualitätssicherungsprozesses wird die Quartiersentwicklung in den Aspekten Freiraum, Mobilität, Sondernutzungen und Klimaresilienz baufeldübergreifend begleitet und optimiert. Dafür wurde ein Qualitätssicherungsgremium einberufen, welches sich aus Vertreterinnen und Vertretern der Kommune, der Bauträgerschaft, sowie Fachleuten zusammensetzt.  
• Bereits im städtebaulichen Wettbewerbsverfahren (Masterplan) wurden die Projekte einer mikroklimatischen Vorprüfung im Rahmen eines „greenpass City Pre Assessment“ unterzogen und bewertet. Im Zuge des Abbruchprojektes wurde ein ökologisch orientiertes Rückbaukonzept entwickelt und umgesetzt, das die nachhaltige Wiederverwendung von Wertstoffen vor Beginn des maschinellen Abbruchs sichergestellt hat. 
• Das größte Erdsondenfeld (500 Erdwärme-Sonden) und das größte Energienetz Österreichs versorgen ab 2027 ca. 2.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten. So viel Energie wie möglich wird durch den optimalen Einsatz verschiedener Energiequellen, wie Erdwärmesonden, Gebäudeabwärme und Photovoltaikanlagen (maximale Leistung rund 1 Megawatt) direkt vor Ort produziert und auch verbraucht werden, dazu gehört ebenfalls eine Erneuerbare-Energie-Gemeinschaft. 
• Soziale Nachhaltigkeit: Es werden Wohnungen für unterschiedliche Nutzergruppen und Bedürfnisse (gefördert / preiswert / freifinanziert; Miete und Eigentum) geschaffen, zudem gibt es von Beginn der Quartiersentwicklung an breite Angebote für die BewohnerInnen zur Vernetzung und Interaktion durch die Tätigkeiten einer Gebietsbetreuung vor Ort.  
• Mobilität: Das Gebiet ist im Inneren komplett autofrei, die erforderlichen Tiefgaragen-Stellplätze wurden auf ein sinnvolles Minimum reduziert, Sharing-Angebote werden ebenfalls zur Verfügung gestellt wie hochwertige Fahrrad-Infrastruktur für die BewohnerInnen.  

ARE/UBM: Die Einbindung der RBI erfolgte nach Vorliegen der baubehördlichen Genehmigung sowie nach dem abgeschlossenen Vergabeverfahren für die Generalunternehmerleistungen im Zuge der Evaluierung des Finanzierungsinstitutes und vor der Umsetzungs- bzw. Bauphase. 

Arnold Czabaun (RBI): Wie üblich bei Bauprojekten wurden wir ungefähr vier bis fünf Monate vor Baustart hinzugezogen. Zu einem Zeitpunkt, zu dem wesentliche Projektentscheidungen schon getroffen wurden oder kurz bevorstehen, wie zuvor erwähnt. Allerdings auch zu einem Zeitpunkt, wo wir durch unser Angebot noch gewisse Parameter beeinflussen können. Durch unsere grüne Finanzierung (Errichtung gemäß EU-Taxonomie-Richtlinien) und die daraus resultierende günstigere Marge konnten wir vermutlich den letzten Anreiz bieten, um das ohnehin schon nach EU-Taxonomie-Richtlinien geplante Projekt tatsächlich so umzusetzen.

ARE/UBM:

Finanzielle Ziele: 

Ein wesentliches finanzielles Ziel bei diesem Projekt ist es, eine wirtschaftlich stabile, qualitativ hochwertige sowie nachhaltige Umsetzung sicherzustellen. Dabei legen wir Wert auf eine solide Kostenstruktur, eine marktgerechte Preisgestaltung und eine attraktive Rendite für alle Beteiligten. Gleichzeitig ist es uns wichtig, dass das Projekt nicht nur ökonomisch, sondern auch im Hinblick auf Nachhaltigkeit und Werthaltigkeit langfristig überzeugt 

Nachhaltige Ziele im Quartier/Baufeld: 

Unsere nachhaltigen Ziele liegen vor allem darin, ein energieeffizientes, ressourcenschonendes und zukunftsfähiges Gebäude zu errichten. Dabei achten wir besonders auf die Reduzierung des Energieverbrauchs, die Einhaltung hoher Umweltstandards sowie auf eine langfristige Werthaltigkeit für Bewohner und Investoren. Zusätzlich legen wir Wert auf Aspekte wie gute Anbindung, soziale Durchmischung und eine hohe Lebensqualität für die Nutzer.

ARE/UBM: Insbesondere stellt die RBI für EU-Taxonomie-konforme Projekte günstigere Zinskonditionen zur Verfügung als für nicht zertifizierte Projekte. Darin liegt ein Beitrag sowohl zur ökonomischen als auch zur ökologischen Nachhaltigkeit. 

Klaus Michal (RBI):  Wir als RBI verfolgen das Ziel, unser Portfolio nachhaltig „grüner“ zu machen. Durch die bereits erwähnten finanziellen Anreize, allen voran in der Reduzierung der Marge für grüne und/oder EU-Taxonomie-konforme Projekte, können wir einen wesentlichen Mehrwert für den Kunden bieten und hierdurch auch unser Ziel erreichen. Eine Win-Win-Situation, sozusagen.

ARE/UBM: Das Finanzierungsmodell baut auf einer klassischen BTVG-Gesamtfinanzierung (Bauträgervertragsgesetz) auf, welche jedoch um Milestones und Berichtspflichten hinsichtlich der Taxonomie-Zertifizierung ergänzt wurde. 

Arnold Czabaun (RBI): Im Wesentlichen unterscheiden wir bei der RBI zwischen Sustainablitly Linked Loans und Use-of-Proceeds-Finanzierungen. Im ersten Fall ist die Finanzierung an Nachhaltigkeitskriterien (z.B. Reduktion des CO2-Verbrauchs) gekoppelt. Im zweiten Fall geht es um die Finanzierung eines nachhaltigen Gebäudes, das gewisse Standards erfüllt. Die Park Flats (Baufeld 05) des Village im Dritten werden gemäß der EU-Taxonomie-Standards errichtet und fallen somit unter die Use-of-Proceeds-Finanzierungen und wir konnten die Kreditkonditionen entsprechend anpassen.

ARE/UBM:  Wie bei allen Projekten basierte die Vergabe nach dem Bestbieterprinzip und hier konnte sich die RBI mit den günstigsten Konditionen durchsetzen, nachdem es die Möglichkeit einer Bonifikation von EU-Taxonomie-konformen Projekten gibt, deren Vorteil and die Kreditnehmerin weitergegeben wurde. 

Inwiefern waren diese besonders, da das Projekt nicht “nur” nach den ÖGNI Gold-Standards zertifiziert wird, sondern darüber hinaus auch alle Anforderungen der EU-Taxonomie-Verordnung erfüllt. Wie hat die Partnerschaft diese Herausforderungen gemeistert? 

ARE/UBM: Eine abschließende Aussage zu den Herausforderungen wird erst am Projektende möglich sein. Durch die Bestrebung der ÖGNI-Zertifizierung und die Einhaltung entsprechender Anforderungen wurde bereits ein geeigneter Grundstein für die Konformität mit den technischen Bewertungskriterien der EU-Taxonomie gelegt, bspw. durch die Berechnung des Life Cycle Assessments (LCA) und die Vermeidung von Schadstoffen bei der Auswahl von Bauprodukten. 

Aus dem Titel Taxonomie-Konformität sind einige Anforderungen hinzugekommen, konkret etwa die Einhaltung der Durchflussraten bei Sanitärarmaturen, Recycling-Quoten für nicht gefährliche Abfälle, die erneute Überprüfung der Energiekennzahlen aufgrund erhöhter Anforderungen (Primärenergiebedarf, Heizwärmebedarf) und die Erstellung einer Klimarisikoanalyse (Screening Bauplatz). 

Klaus Michal (RBI): Nur bei einem fertiggestellten Gebäude ist es möglich, die notwendigen Tests durchzuführen, die darüber Auskunft geben, ob es wirklich den EU-Taxonomie-Richtlinien entspricht. Die Herausforderung bei einem in Bau befindlichen Gebäude liegt deshalb genau darin, dass während der Bauphase die EU-Taxonomie per Definition noch nicht gegeben ist. ARE/UBM hat sich verpflichtet, ein taxonomiekonformes Gebäude zu errichten und die entsprechenden Anforderungen einzuhalten.  

ARE/UBM: Unser Rat ist, von Anfang an großen Wert auf eine realistische Projektkalkulation, eine frühzeitige Einbindung aller relevanten Partner und eine klare Nachhaltigkeitsstrategie zu legen. Gerade im aktuellen Marktumfeld ist es entscheidend, flexibel auf Veränderungen reagieren zu können, gleichzeitig aber die langfristige Qualität und Werthaltigkeit nicht aus den Augen zu verlieren.

Arnold Czabaun (RBI): Wir können uns hier nur anschließen und empfehlen, grüne bzw. EU-Taxonomie-konforme Aspekte frühzeitig in die Planung mit aufzunehmen. Wir als RBI stehen mit unseren Fachleuten der Abteilungen Real Estate Finance sowie Sustainable Finance zur Verfügung und helfen gerne, die wesentlichen Themen zu identifizieren, auf die Rücksicht genommen werden sollte. 

ARE/UBM: Ja, insbesondere aufgrund der für dieses Projekt maßgeschneiderten Finanzierung und der äußerst professionellen und angenehmen Zusammenarbeit mit den Immobilienfinanzierern der RBI.